INVESTIMENTO IMMOBILIARE O INVESTIMENTO FINANZIARIO? VEDIAMO COSA E’ SUCCESSO NEGLI ULTIMI 10 ANNI

Nello scorso articolo (video) abbiamo visto quanto costa l’IMU per una seconda casa, acquistata come investimento.

Su un trilocale, abbiamo visto che ci viene a costare circa 2.500€ all’anno.

Nulla di strano, è abbastanza normale che gli investimenti prevedano dei costi di gestione; ma quando si parla di una casa è l’unico che dobbiamo affrontare? Direi proprio di no. 

Immaginiamo di essere nel 2010, di aver individuato la casa che fa al caso nostro, e di esser riusciti ad accordarci sul prezzo di acquisto: l’abbiamo pagata 250.000€.

Anzi no, perché questa somma abbiamo dovuto aggiungerci il costo di intermediazione dell’agenzia immobiliare e non ce la siamo cavata con meno del 3% iva esclusa: 9.150€. 

Ipotizziamo di non aver avuto bisogno di mutuo, avendo già tutta la cifra a nostra disposizione.

Al momento in cui siamo arrivati dal Notaio, abbiamo dovuto pagare le imposte (senza agevolazione prima casa) e la parcella del notaio stesso.

Prendendo nuovamente ad esempio casa mia, che ha una rendita di 1.312,46€, per calcolare le imposte da pagare, dobbiamo moltiplicare la rendita catastale per 126 e su questo valore si calcola l’imposta del 9%.

Quindi 1.312,46€ * 126= 165.369,96;

165.369,96 * 9%= 14.883,30€.

A questa cifra abbiamo dovuto aggiungere l’imposta di registro e quella catastale per ulteriori 100€.

Aggiunta la parcella del notaio siamo andati a finire intorno ai 18.000€. 

Iniziamo a ricapitolare:

• 250.000€ acquisto di casa;
• 9.150 agenzia;
• 18.000€ notaio 

Siamo arrivati 277.150€. 

Ora immaginiamo (e speriamo) di aver acquistato un immobile che non necessiti di grosse ristrutturazioni e di essercela cavata con ulteriori 13.000€ tra mobili e rimbiancata.  

L’importo complessivo da noi investito è stato di 290.000€. 

Possiamo ora affittare questo immobile a circa 900€ al mese, 10.800€ annui, un 3,72%. 

Non male come percentuale nel caso in cui fossimo sicuri di riuscire ad affittarla tutti i mesi per 10 anni e di ricevere sempre l’affitto dal locatario.

Ammesso e non concesso di riuscirci costantemente, dobbiamo considerare che tale rendimento è lordo: dobbiamo andare a togliere dal conto la cedolare secca (2.268€ all’anno ) e l’Imu (2.500€ all’anno) per un totale di 4.768€ annui. Scalandoli dai 10.800€, rimangono circa 6.000€, un rendimento del 2%.  

Non male no? Non molto se consideriamo che nel 2010 i titoli di stato decennali rendevano il 4%. Ma, prima di fare il confronto, andiamo a vedere quanto vale oggi la casa acquistata 10 anni fa: in media circa il 13% in meno.

250.000€ defalcato del 13% ci dà un valore di mercato di 217.500€ (ammesso di riuscire a venderla e in quali tempistiche?).

Considerando anche gli affitti netti percepiti, dopo 10 anni avremmo avuto una perdita di 12.500€ (217.500€ + 60.000€ netti di affitto – 290.000€ di investimenti= -12.500€). 

Vediamo ora come avremmo potuto investire in maniera alternativa i 290.000€ nel 2010: prendiamo ad esempio il fondo azionario Morgan Stanley Global Opportunities, lanciato nel novembre del 2010 (quindi anche qualche mese in meno a disposizione).

Da quel giorno ad oggi ha avuto un rendimento del 446%, facendo così crescere il capitale investito di 290.000€ fino a 1.293.400€.

Dimenticavo di dirvi, che in tutti questi anni avreste potuto disinvestire, anche parzialmente, il capitale e ricevere nel giro di 5 giorni i soldi sul vostro conto corrente. 

Siete ancora sicuri che sia una buona idea investire in immobili in Italia? Il fatto di non conoscere l’alternativa non significa far finta che non esista; proprio per questo, sarebbe consigliabile affidarvi ad un professionista che sia in grado anche di farvi capire che, per gli investimenti immobiliari non sono più i tempi degli anni ’70 o di inizio anni 2000.