IL MERCATO IMMOBILIARE PERDE DI VALORE DA 13 ANNI, MA NELLA TESTA DEGLI ITALIANI I MERCATI FINANZIARI SPAVENTANO DI PIU’

La volatilità innescatasi sui mercati finanziari a causa del covid-19, è stato per me un motivo di riflessione sulle varie credenze dei singoli risparmiatori.

Una tra queste è la radicale certezza sulla sicurezza legata all’investimento immobiliare; nella testa dei risparmiatori italiani c’è la ferma convinzione che il mattone non perda mai di valore, a differenza dei mercati finanziari che li spaventa per la possibilità di perdere soldi.

Ma quale è il vero motivo per il quale, anche di fronte a dati contrastanti, questa barriera è difficile da scalfire? In realtà il motivo non è uno solo, ma è rappresentato da un insieme di fattori che il cervello ha ormai preso per assodati, rifiutandosi di ascoltare eventuali tesi avverse.

I nostri padri, o i nostri nonni per chi ha la fortuna di essere più giovane, hanno vissuto in un’epoca in cui il boom economico portò ad un exploit del mercato immobiliare; mercato in continua crescita fino al boom di inizio millennio in cui, il passaggio dalla lira all’euro, ha praticamente raddoppiato il valore delle case. L’investimento immobiliare quindi, nella testa di tutti, non poteva scendere.

Dal 2007 in poi, invece, ci si è resi conti che i prezzi delle case potevano scendere e non di poco; nonostante questo il proprietario, se scontento del prezzo che il mercato gli offriva, non era portato a vendere, virando magari su un affitto. In una logica di coerenza, ciò dovrebbe avvenire anche sui mercati finanziari, dove invece si tende a voler comprare ai massimi per poi vendere, spaventati, ai minimi.

Ma vediamo qualche dato (fonte idealista) relativo alle quotazioni delle principali città italiane dal 2007 al 2019.

In questi ultimi 12 anni, si è riscontrato un calo del valore degli immobili residenziali in tutte le grandi città italiane; i cali vanno da un massimo del 46% di Genova, fino a un minimo del 18% di Milano.

Nello stesso arco di tempo (aprile 2007-aprile2019) l’MSCI World, l’indice azionario globale, ha avuto una performance positiva del 140%%, nonostante nel suo intermezzo ci sia stata la più grande crisi finanziaria di sempre, quella relativa ai mutui subprime (fonte msci.com). 

  

Dunque il mercato immobiliare italiano mediamente fa un -30% mentre il mercato azionario globale fa un +140%:

• 400.000€ investiti nel mercato azionario sarebbero diventati 960.000€
• Una casa acquistata a 400.000€ avrebbe avuto un valore di 280.000€.

In questa considerazione non ho voluto prendere in considerazione il fattore costi: di entrata (notaio, agenzia immobiliare, lavori di ammodernamento, mobilio), di gestione (tasse, condominio, lavori ordinari e straordinari nel tempo); costi che, seppur presenti anche negli investimenti finanziari, sarebbero decisamente minori nel mondo finanziario.

Ma allora, di fronte a tutto questo, perché per il risparmiatore italiano medio, il mattone viene recepito come meno rischioso rispetto al mercato finanziario?

La risposta che mi sono dato è che è colpa della trasparenza!

Non fraintendetemi, sono a favore della trasparenza, i risparmiatori devono sapere tutto sui propri investimenti: costi, andamenti, asset class e via dicendo; ma il fatto di poter avere giornalmente a disposizione l’andamento dei propri investimenti tende a far prendere decisioni sbagliate in preda all’emotività, oppure rischia di far avere dei pregiudizi negativi su un percorso di investimento che, per forza di cose non potrà essere lineare, ma che nel lungo termine tenderà a crescere.

Vedere tutti i giorni l’andamento dei propri investimenti finanziari ci fa avere una percezione più rischiosa del nostro portafoglio rispetto all’investimento immobiliare; questo perché non abbiamo un portale della nostra casa nel quale ogni giorno potremmo vederne il valore; se così fosse, sono sicuro che la percezione sulla sicurezza del “mattone” muterebbe drasticamente.