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C’ERA UNA VOLTA: “IL MATTONE NON PERDE MAI DI VALORE”

Quante volte abbiamo sentito dire che l’investimento immobiliare è la panacea di tutti i mali e che acquistare un immobile è stato l’affare della vita? Tali affermazioni sono probabilmente dovute al fatto che in passato in Italia, in particolare negli anni ’70 o, in tempi più recenti, nel periodo di transizione dalla Lira all’euro, tra la fine degli anni ‘90 e l’inizio del nuovo millennio, è stato realmente così.

Oggi, però, le cose sono decisamente cambiate, l’immobiliare è un asset in forte crisi; dobbiamo, infatti, considerare che anche quello immobiliare è un mercato e i prezzi di un mercato sono dati dall’incrocio delle curve di domanda e offerta: più il numero di domande è alto rispetto al numero delle offerte e più i prezzi delle case saranno alti. Ma vale lo stesso discorso anche all’inverso.

Naturalmente scopo dell’articolo non è quello di demonizzare qualsiasi acquisto di un immobile; in una casa ci dobbiamo vivere ed è comprensibile che per molti, pagare un affitto, potrebbe essere visto come una remissione nel lungo termine o che non sapere dove costruire la propria famiglia possa creare un senso di instabilità che spaventa. Quello che si vuole analizzare è il vantaggio o lo svantaggio nel fare o meno un investimento nel famigerato “mattone”.

Chi segue questo blog sa bene che ogni considerazione, prima di esser messa nero su bianco, viene preceduta da calcoli su numeri basati su fonti attendibili.

Ho verificato i valori degli immobili inseriti sul sito dell’Agenzia delle Entrate di quattro diverse zone del comune di Roma: nella zona centrale il quartiere Testaccio, Piazza Bologna per una zona semicentrale, l’Eur per una zona periferica e Casal Palocco per una zona suburbana. Nello specifico ho messo a confronto i dati del 1 semestre del 2006 (i primi dati disponibili) con il 1 semestre 2018 (gli ultimi dati a disposizione).

Questi sono i risultati:

 

·     TESTACCIO: prezzi di acquisto calati del -5,3%, canoni di affitto in forte diminuzione del -29,4%

·     PIAZZA BOLOGNA: acquisto: -4,4%, affitti – 29,3%

·     EUR: acquisto -15,2%, affitti -39,3%

·     CASAL PALOCCO: acquisto – 17,3%, affitti -27,7%

 

Ma come, verrebbe da chiedersi, l’immobile non era quell’investimento che non perdeva mai di valore? Tanto per rendere l’idea anche a chi non ha molta dimestichezza con le percentuali facciamo questo esempio: se nel 2006 aveste acquistato una casa all’Eur a 300.000€ il suo valore sarebbe oggi di circa 255.000€ e se all’epoca l‘aveste affittata a 1.500€ al mese adesso il canone sarebbe di circa 900€ al mese.

Ora dopo aver capito che anche quello immobiliare è un mercato e che come tale è soggetto alla volatilità dello stesso, potremmo anche aspettarci una forte risalita dei prezzi nei prossimi anni. In teoria sì, in pratica dovremmo prima fare alcune valutazioni soprattutto nel contesto Italia.

Innanzitutto andiamo a vedere qual è il valore del patrimonio immobiliare privato italiano: 6.227 miliardi di euro, quattro volte il PIL, e in una nazione in cui i problemi sono ormai strutturali come il nostro Belpaese, questa non rappresenta necessariamente una buona notizia: per risanare i deficitari conti pubblici potrebbero aumentare le già esorbitanti tassazioni relative agli immobili (ricordate il 2012 con il governo Monti?).

Il 72,3% degli Italiani ha una casa di proprietà: in maniera semplicistica potremmo dire che il nostro mercato a cui poter andare eventualmente a vendere la nostra casa sia del 27,7% (ma di questi quanti avrebbero la possibilità di acquistare un immobile?); questo significherebbe una minore domanda rispetto all’offerta e quindi una diminuzione dei prezzi. Anche se lo volessimo affittare il nostro bacino di utenza sarebbe sempre del 27% ed anche qui vale lo stesso discorso domanda/offerta.

Cosa potrebbe quindi far aumentare i prezzi degli immobili? Si potrebbe immaginare un aumento della domanda dovuto magari ad una crescita del tasso demografico: purtroppo, però, in Italia questo non sta avvenendo. Vediamo i dati del 2017: in Italia risiedono 60 milioni e mezzo di persone e la popolazione è diminuita di oltre 105.000 unità. Il saldo di differenza invece tra nascite e decessi è in negativo per un valore di 200.000 unità. Il calo delle nascite non è un fattore straordinario del 2017 ma avviene sistematicamente dal 2008. Questo comporta un invecchiamento medio della popolazione e quindi il rischio sarà quello di una sempre maggiore contrazione della domanda di acquisto di immobili.

Un ulteriore cambiamento che rischia di far scendere ulteriormente il valore dei nostri immobili, ma sul quale non ho ancora riscontrato una particolare attenzione, è il cambiamento del sistema pensionistico da retributivo a contributivo. Infatti, mentre i pensionati in regime retributivo andavano in pensione con la media degli ultimi 5 anni di stipendio (decisamente più alti rispetto a quelli iniziali) ormai il sistema contributivo fa si che in pensione ci si andrà con il calcolo dei contributi versati nel corso di tutta la vita. In sintesi si andrà in pensione con il 65-70% rispetto all’importo dell’ultimo stipendio. Cioè, se l’ultimo stipendio è stato di 1.800€ la pensione sarà di 1.200€. Questo comporterà necessariamente una revisione del proprio stile di vita, e potrebbe comportare, molto probabilmente, la decisione di mettere sul mercato un immobile (probabilmente datato e troppo grande) che non ci si può più permettere, concretando con ciò un aumento dell’offerta che, non seguita da un aumento di domanda, vista la scarsità del numero di nascite, comporterebbe un notevole abbassamento del livello dei prezzi degli immobili.

Occorre inoltre affrontare l’aspetto del consumo degli immobili, le case non saranno più valutate esclusivamente in base alla grandezza e alla bellezza, ma anche, e soprattutto, per i loro consumi. In Italia il 42% degli immobili è antecedente al 1977, anno in cui sono state emanate le primissime norme in tema di efficienza energetica; se considerassimo poi gli immobili di classe energetica inferiore a B (classe minima per le nuove costruzioni) arriveremmo a una percentuale del 70%. Tanto per rendere l’idea, un immobile che supera i 30 anni di età consuma mediamente in un anno 200 kwh/mq, un immobile in classe B standard 30 kwh/mq.

Possiamo infine fare un accenno alla liquidabilità di un investimento sul mattone: in caso di bisogno, non ci metteremmo certo 5 giorni a vendere una casa e a vedere sul nostro conto corrente il relativo ricavato; e se avessimo bisogno di una cifra parziale, ad esempio 30.000€ non potremmo certamente venderci solo una camera o un balcone. Questo aspetto di mancanza di liquidabilità dell’investimento è spesso e volentieri sottovalutato.

L’ultimo, ma non per importanza, aspetto da considerare è quello relativo alle tassazione: prendiamo l’esempio di un immobile senza agevolazione prima casa:

9% di imposta di registro; 50€ imposta ipotecaria; 50€ imposta catastale; costo del notaio: 2.000€ ad atto (potrebbero essere 2 in caso di acquisto con mutuo); eventuale agenzia almeno il 2%, Imu, nel comune di Roma, l’1,06% annuo; eventuali costi relativi al mutuo: istruttoria: 500€; perizia 250€; assicurazione: 1.000€; imposta sostitutiva: 2%; in caso di affitto, poi, dobbiamo calcolare almeno la cedolare secca al 21%. Tutto questo, ovviamente, vede lievitare notevolmente gli importi da investire a causa di una serie notevoli di costi accessori (e non abbiamo considerato lavori straordinari, ordinari e i mobili) e l’eventuale rendita da affitto viene ridotta di almeno un 30% tra imu e cedolare secca.

 

Insomma, vi piace questo investimento che rende di sicuro?